Анатолій Шумський заступник голови "Центру розвитку земельних правовідносин в Україні" розповів, що буде з українським ринком землі. Наводимо матеріал автора:

Ринок землі та земельна реформа в Україні стартують з 1 липня 2021 року – вступає в дію закон № 552-IX про обіг земель сільськогосподарського призначення. Втім, чи запропонований урядом механізм контролю за концентрацією сільськогосподарських земель та чи виростуть «феодальні князівства» в умовах вільного ринку землі? Це одні з головних побоювань, які висловлювали українці напередодні запровадження ринку землі. Повторю його ще раз – внаслідок некерованого накопичення земельних ресурсів будуть створені удільні князівства, контрольовані однією людиною або обмеженою групою осіб.

В умовах формування таких теоретичних латифундій у масштабі ОТГ або навіть району може скластися ситуація, за якої по більшості ключових питань не буде альтернатив, а система стримувань і противаг не працюватиме.

Відповіддю на ці побоювання, а також заходом забезпечення економічної конкурентності стало запровадження обмежень на концентрацію землі в одних руках, яке на першому етапі становитиме лише 100 га. Це понадконсервативний ліміт, більш жорсткий, ніж у більшості країн Євросоюзу, але ця перестраховка – невелика ціна за спокій людей і соціальну стабільність.

Але найсуворіший, нехай навіть законодавчо закріплений параметр має все ж таки теоретичний характер. Важливіше, чи буде він дотриманий на практиці, точніше – чи все зробив законодавець, щоб унеможливити його порушення.

З огляду на те, що йдеться про один з найболючіших і соціально чутливих параметрів земельної реформи, механізм контролю за концентрацією є одним з ключових положень з усього земельного законодавчого пакета.

Правила «перевірки на гектари» закріплені в ухваленій 16 червня постанові Кабміну. Цей Порядок – дорожня карта, за якою буде проводитися перевірка майбутніх землевласників.

Відповідальність перевіряти набувача земельної ділянки на дотримання вимог ст. 130 Земельного кодексу, в якій перераховані обмеження щодо покупців, покладена на нотаріусів. На перший погляд такий вибір може здатися дивним (чому не держорган?), але при ближчому розгляді він є цілком логічним.

Нотаріальне посвідчення – це обов'язковий етап угоди, тому сторони за замовчанням звертаються до нотаріусів. Плюс для нотаріусів уже відкрито максимальну кількість реєстрів, крім тих, що стосуються національної безпеки, і немає необхідності починати і проходити процедуру надання доступу до них новому суб'єкту.

До того ж нотаріуси і до відкриття ринку землі виконували низку подібних функцій – перевіряли автентичність підписів, відповідність законодавству, правосуб'єктність і виключали фіктивність угод.

Також важливо, що в Україні, згідно з даними Єдиного реєстру нотаріусів, 5739 приватних нотаріусів та 753 державні нотаріальні контори, і вони відносно рівномірно розосереджені по всіх регіонах, що знову ж таки полегшує доступ до них для всіх сторін угоди.

Популярные статьи сейчас

Россия проиграла Украине. Боксер Денис Беринчик феерично поборол Артема Лобова

Возвращение строгого локдауна. Украинцам рассказали, когда закроют все кафе и магазины

Зеленский пригласил Киркорова в «Сваты». Всплыли неожиданные факты создания легендарного сериала

Пожар в доме престарелых. Кривой Рог не может оправиться после ночного ЧП

Показать еще

Таким чином, до вибору гарантів дотримання концентрації питань немає, але є кілька зауважень до самої процедури.

По-перше, розглянемо ситуацію, за якої нотаріус при оформленні угоди з'ясував, що покупець за якимись критеріями не відповідає закріпленим в законодавстві вимогам. Що йому робити далі – незрозуміло. Порядок не закріплює зобов'язання нотаріуса в разі виявлення суперечностей відмовити в реєстрації і блокувати угоду.

Так, це здається цілком очевидним, тим більше, що зміни в законі «Про нотаріат» вимогу про відмову в реєстрації як раз закріплюють. Але треба врахувати, що для недобросовісних учасників ринку будь-яка нестиковка і найменша прогалина в законодавстві буде приводом для зловживань. А зараз, якщо керуватися виключно документом Кабміну – а це передбачається, оскільки він задуманий як прикладний, то виходить, що обов'язки нотаріуса в частині перевірки покупця зводяться до збору даних, заповнення анкети в двох примірниках, один з яких віддається клієнту, а другий залишається в архіві. І все.

Ще один суперечливий момент – виключення з числа покупців громадян держави-агресора. Зараз це виглядає так, що ви показуєте паспорт громадянина України, а нотаріус не ставить зайвих запитань, вірячи вам на слово, що у вас немає жодного іншого громадянства. Але, як відомо, серед багатих і надбагатих людей багато осіб з подвійним громадянством, і також не викликає сумніву, що саме вони можуть бути в першій хвилі покупців землі. А сито, через яке пропонується їх просівати – в кращому разі просто опитування, тобто не найнадійніший метод.

Прогалиною виглядає і те, що нотаріус не зобов'язаний інформувати профільний держорган з контролю і охорони земель щодо проведення угод. Водночас такий обмін даними, по-перше, підвищив би інформованість, а по-друге – дозволив би уникнути дублювання функцій контролю і паралельності частини процесів.

Але, звичайно, найбільш ключовий момент – це перевірка кінцевих бенефіціарів угоди. Оскільки в Україні немає реєстру пов'язаних осіб, то жоден найчесніший нотаріус просто не в змозі встановити, що умовно п'ять ділянок купують в інтересах однієї людини.

З огляду на те, як зараз (не)вирішується проблема випадків подвійної реєстрації прав на землю, то немає сумнівів, що ця практика може торкнутися і угод купівлі/продажу. Швидше за все, відсутність якісних даних буде компенсуватись якоюсь формою розписки про те, що покупець не є непрямим власником інших сільськогосподарських земель, що сумарно перевищують ліміт в 100 га. Це юридично знімає відповідальність з нотаріуса, але не вирішує проблему контролю за концентрацією. І як бути в разі зміни цільового призначення ділянки? Була сільгоспземля, а стала, наприклад, під приватну забудову – чи буде вона враховуватись у 100 га?

У частині юросіб ситуація ще більш заплутана, оскільки законодавець вимагає запитувати у них відомості про структуру власності, але сама форма надання таких відомостей не затверджена.

Ця проблема неактуальна до 2024 року, і є час для її виправлення, але також факт, що механізм контролю за концентрацією в нинішньому його вигляді має низку ризиків і неврахованих моментів.

Хоча в цілому, треба визнати, документ здається робочим.

Крім того, я впевнений, що навіть за наявності лазівок у законодавстві навряд чи буде вал охочих ними скористатися – принаймні зараз, коли на кону лоти по 100 га. Історії про феодальні князівства, які якийсь олігарх скрупульозно формує, скуповуючи по сто гектарів – це щось з міських легенд і політичних гасел. По-перше, навіщо олігарху вотчина в 500 га в Житомирській області. По-друге, якщо вже така потрібна, то простіше почекати збільшення лімітів і не дрібнити. І по-третє, при належних знаннях оренда може бути надійним інструментом, що дає майже всі переваги власності, а відповідальності вимагає набагато менше.

Виходячи з практики, яку я спостерігав за рік, що передував запуску ринку землі, саме в напрямку впорядкування орендних відносин і працював великий бізнес. Масово «агентами» холдингів проводилися аудити земельних банків, відтиналося зайве, були легалізовані самозахоплення, сумнівні угоди спішно підчищалися. Тобто великі гравці пішли легальним шляхом і навряд чи будуть влаштовувати земельні каруселі. А дрібні навряд чи мають бажання і ресурси, щоб провертати масштабні схеми.

І нарешті ще один фактор, що обмежує масову скупку – це не завжди адекватна оцінка пайовиками своєї земельної власності. Роки мораторію і нагнітання політичної істерики привели до того, що багато власників плутають поняття цінності землі, а вона, безсумнівно, величезна, оскільки це не тільки ресурс, але і територія, та її ціни. Остання якраз може розчарувати власників, і вони будуть вичікувати, поки ринкові розцінки, що на старті ринку навряд чи становитимуть більше ніж $1-2 тис. за гектар, зростуть до бажаного ними рівня. А станеться це дуже не скоро.